Las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto superan la media nacional en precio de vivienda

Los datos del INE correspondientes al tercer trimestre de 2025 (julio–septiembre) vuelven a confirmar una tendencia clara: los municipios más poblados de las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto registran, en términos generales, un precio mediano por m² por encima de la media nacional.

Estos son los puntos esenciales para entender el panorama actual del mercado residencial portugués:

Qué ocurrió: la gran mayoría de municipios con más de 100.000 habitantes en Lisboa/Setúbal y en el Área Metropolitana de Oporto superaron la media nacional
Dónde: Gran Lisboa, Península de Setúbal y Área Metropolitana de Oporto
Quién: INE; municipios como Lisboa, Cascais, Oeiras, Oporto y Sintra
Por qué importa: confirma una presión sostenida en los mercados urbanos y suburbanos, con ritmos de subida distintos según el municipio

Gran Lisboa, Península de Setúbal y Área Metropolitana de Oporto por encima de la media

Según el INE, todos los municipios con más de 100.000 habitantes en la Gran Lisboa, la Península de Setúbal y el Área Metropolitana de Oporto —excepto Santa Maria da Feira— presentaron un precio mediano superior a la media nacional, situada en 2.111 €/m².

De un total de 17 municipios, únicamente cinco registraron una variación interanual inferior al dato nacional (16,1%):

Matosinhos: 15,6%
Oporto: 15,4%
Lisboa: 15,3%
Maia: 13,7%
Vila Nova de Gaia: 13,3%

Un apunte importante: estos son precios de transacción real, no precios de anuncio. Además, al tratarse de un indicador mediano, se reduce el efecto distorsionador de operaciones atípicas, ya sean muy caras o muy baratas.

Lisboa, Cascais y Oeiras superan los 4.000 €/m²

Los precios medianos más elevados del período se concentran en tres municipios:

Lisboa: 5.000 €/m²
Cascais: 4.713 €/m²
Oeiras: 4.361 €/m²

Para hacerse una idea rápida: una diferencia de 1.000 €/m² equivale a 100.000 € más en un inmueble de 100 m², antes de impuestos y gastos. Comparar directamente municipios puede ser engañoso si cambia el tipo de operaciones predominantes —más pisos pequeños frente a viviendas grandes, obra nueva frente a segunda mano, zonas prime frente a periferia—.

Coimbra y otras ciudades con subidas interanuales por encima de la media

Fuera del eje metropolitano, Coimbra destacó tanto en precio como en crecimiento interanual: 2.296 €/m² y 32,4%, ambos por encima de las referencias nacionales. El Funchal registró un precio superior a la media del país (3.346 €/m²), aunque con una variación interanual inferior al dato nacional (15,0%).

Otros municipios que superaron la tasa interanual nacional:

Vila Nova de Famalicão: 1.742 €/m² y 25,8%
Braga: 2.090 €/m² y 22,7%
Leiria: 1.819 €/m² y 22,5%
Guimarães: 1.652 €/m² y 19,2%

Barcelos fue el único municipio con más de 100.000 habitantes que combinó precio mediano y variación interanual por debajo de las referencias nacionales: 1.651 €/m² y 11,1%.

Aceleraciones y desaceleraciones: Coimbra y Setúbal se destacan

Entre julio y septiembre, los precios se aceleraron en la mitad de los 24 municipios con más de 100.000 habitantes. Las aceleraciones más pronunciadas correspondieron a:

Coimbra: +14,8 puntos porcentuales
Setúbal: +11,4 puntos porcentuales

Las desaceleraciones más notables se registraron en:

Vila Nova de Gaia: -9,2 puntos porcentuales
Santa Maria da Feira: -8,6 puntos porcentuales

Oporto y Lisboa también aceleraron del segundo al tercer trimestre de 2025, con +6,2 y +3,9 puntos porcentuales, respectivamente. Conviene precisar que "acelerar" significa subir más rápido que en el trimestre anterior, no necesariamente que el precio sea más alto en términos absolutos que en otros municipios.

Lisboa encabeza el volumen de transacciones de vivienda

En los 12 meses cerrados en septiembre de 2025, Lisboa lideró el número de transacciones de alojamientos familiares con 8.784 operaciones. A continuación se situaron:

Sintra: 6.478
Vila Nova de Gaia: 5.798
Oporto: 4.537

Un volumen elevado de transacciones suele reflejar mayor liquidez en el mercado, aunque no implica necesariamente mejores oportunidades de compra: puede deberse también a una oferta más amplia, mayor movilidad residencial o predominio de determinadas tipologías.

Por qué esta evolución resulta relevante

Que numerosos municipios de Lisboa, Setúbal y el Área Metropolitana de Oporto se mantengan por encima de la media nacional evidencia una presión sostenida en los mercados donde la demanda es más intensa y la oferta responde con mayor lentitud.

Al mismo tiempo, las diferencias entre municipios —aceleraciones y desaceleraciones— confirman que el mercado no avanza de forma homogénea. Algunas claves prácticas para interpretar estos datos:

Al comparar municipios, ten en cuenta el tipo de inmueble —superficie, tipología, estado de conservación y ubicación concreta—. Comparar únicamente el €/m² municipal es un error habitual.
Usa el €/m² como referencia orientativa, pero contrástalo con valores de transacción recientes en el barrio o zona específica, ya que las medianas municipales ocultan una gran variación interna.
Al calcular el presupuesto total, no olvides los costes habituales de compra en Portugal: IMT, Impuesto de Sello y gastos de registro y escritura, que pueden sumar varios miles de euros y varían según el valor del inmueble y su destino —vivienda habitual o inversión—.