Las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto superan con creces la media nacional

Los datos del INE correspondientes al tercer trimestre de 2025 (julio–septiembre) vuelven a confirmar una tendencia clara: la mayoría de los municipios más poblados de las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto se sitúan por encima de la media nacional en precio mediano por metro cuadrado.

Puntos clave del informe:

Qué ocurrió: casi todos los municipios con más de 100.000 habitantes en Lisboa/Setúbal y en el Área Metropolitana de Oporto superaron la media nacional
Dónde: Gran Lisboa, Península de Setúbal y Área Metropolitana de Oporto
Quiénes: municipios como Lisboa, Cascais, Oeiras, Oporto y Sintra
Por qué importa: confirma la presión sostenida en los mercados urbanos y suburbanos, con ritmos de subida muy distintos según el municipio

Gran Lisboa, Setúbal y el Área Metropolitana de Oporto, todos por encima de la media

Según el INE, todos los municipios con más de 100.000 habitantes en la Gran Lisboa, la Península de Setúbal y el Área Metropolitana de Oporto —excepto Santa Maria da Feira— registraron un precio mediano superior a la media nacional, fijada en 2.111 €/m².

De un total de 17 municipios, solo cinco presentaron una variación interanual inferior al dato nacional (16,1%):

Matosinhos: 15,6%
Oporto: 15,4%
Lisboa: 15,3%
Maia: 13,7%
Vila Nova de Gaia: 13,3%

Un detalle importante: estos datos corresponden a precios de transacción real, no a precios de anuncio. Además, al tratarse de un indicador mediano, se reduce el efecto distorsionador de operaciones atípicas, ya sean especialmente caras o especialmente baratas.

Lisboa, Cascais y Oeiras superan los 4.000 €/m²

Los precios medianos más elevados del trimestre corresponden a:

Lisboa: 5.000 €/m²
Cascais: 4.713 €/m²
Oeiras: 4.361 €/m²

Para hacerse una idea rápida del impacto real: una diferencia de 1.000 €/m² equivale a 100.000 € más en un inmueble de 100 m², antes de impuestos y gastos adicionales. Conviene tener en cuenta que las comparaciones directas entre municipios pueden resultar engañosas si cambia la composición de las transacciones, por ejemplo, más viviendas pequeñas frente a grandes, o más obra nueva frente a segunda mano.

Coimbra y otras ciudades con subidas interanuales por encima de la media

Fuera del eje metropolitano principal, Coimbra destaca por situarse por encima de la media nacional tanto en precio como en crecimiento interanual: 2.296 €/m² y 32,4%. Por su parte, Funchal registró un precio superior a la media del país (3.346 €/m²), aunque con una variación interanual por debajo del valor nacional (15,0%).

Otros municipios que superaron la tasa de variación interanual nacional:

Vila Nova de Famalicão: 1.742 €/m² y 25,8%
Braga: 2.090 €/m² y 22,7%
Leiria: 1.819 €/m² y 22,5%
Guimarães: 1.652 €/m² y 19,2%

Barcelos fue el único municipio con más de 100.000 habitantes que combinó precio mediano y variación interanual por debajo de las referencias nacionales: 1.651 €/m² y 11,1%.

Aceleraciones y desaceleraciones: Coimbra y Setúbal sobresalen

Entre julio y septiembre, los precios se aceleraron en la mitad de los 24 municipios con más de 100.000 habitantes. Las mayores aceleraciones fueron:

Coimbra: +14,8 puntos porcentuales
Setúbal: +11,4 puntos porcentuales

Las mayores desaceleraciones se produjeron en:

Vila Nova de Gaia: -9,2 puntos porcentuales
Santa Maria da Feira: -8,6 puntos porcentuales

Oporto y Lisboa también aceleraron entre el segundo y el tercer trimestre de 2025, con incrementos de +6,2 y +3,9 puntos porcentuales, respectivamente. Cabe aclarar que "acelerar" significa subir más rápido que en el trimestre anterior, no necesariamente más que otros municipios en términos absolutos.

Lisboa lidera el volumen de transacciones de vivienda

En los 12 meses cerrados a septiembre de 2025, Lisboa encabezó el número de transacciones de alojamientos familiares con 8.784 operaciones. Le siguieron:

Sintra: 6.478
Vila Nova de Gaia: 5.798
Oporto: 4.537

Un volumen de transacciones elevado suele indicar mayor liquidez en el mercado, aunque no implica necesariamente una mejor oportunidad de compra: también puede reflejar mayor oferta disponible, más movilidad residencial o una tipología de vivienda más demandada.

Por qué esta evolución resulta relevante

Que tantos municipios del área de Lisboa, Setúbal y Oporto se mantengan por encima de la media nacional confirma la presión estructural sobre mercados donde la demanda es intensa y la oferta responde con lentitud. Al mismo tiempo, las diferencias entre municipios revelan que el mercado no avanza de forma homogénea.

Para tomar decisiones bien fundamentadas, conviene tener en cuenta lo siguiente:

Compare municipios prestando atención al tipo de inmueble —superficie, tipología, estado de conservación y ubicación concreta— ya que comparar únicamente el €/m² municipal es un error habitual.
Utilice el precio por metro cuadrado como orientación, pero contrástelo con transacciones recientes en la zona o barrio concreto, puesto que las medianas municipales ocultan una gran variación interna.
Al calcular el coste real de la compra, añada los gastos habituales en Portugal: IMT, Impuesto del Sello y costes de escritura y registro, que pueden sumar varios miles de euros y varían según el valor del inmueble y su destino, ya sea vivienda habitual o inversión.